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Q. 도정법에서는 사업시행인가 이후 조합원 분양신청을 진행하지만, 빈집법에서는 건축심의 인가 이후 조합원 분양신청이 이루지고 있는 점에서
가로주택정비사업에서 건축심의 인가 이후 건축법 제11조((건축허가)➉건축위원회 심의의 효력이 상실로 인하여 사업의 본질은 변동 없이 이전에 건축심의 인가 받은 내용 용적률, 건폐율, 세대수, 평형 구성, 건물 높이, 연면적 등 사업의 기본 구조를 동일한 수준으로 건축심의를 다시 받을 경우 이전에 진행한 감정평가와 토지등소유자의 분양 공고를 다시 하여야 하는지?
아니면 이전에 진행한 감정평가와 토지등소유자의 분양신청이 유효한지?(국토부 도심주택지원과 2026-07-15)
A. ㅇ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제26조제1항은 “가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 사업시행자(사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 제30조에 따른 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 건축물의 높이ㆍ층수ㆍ용적률 등 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
ㅇ 또한 같은 법 제55조제1항제3호는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 축조신고, 같은 법 제29조에 따른 건축협의 및 같은 법 제77조의6에 따른 건축협정 인가를 의제하고 있습니다.
ㅇ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서는 건축심의의 실효에 대해 별도로 규정하고 있지 않으나 「건축법」 제4조제1항제5호에 따라 다른 법령에서 건축위원회의 심의를 받도록 규정한 사항에 대해 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 사항을 조사ㆍ심의ㆍ조정 또는 재정하기 위하여 각각 건축위원회를 두어야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제11조제10항에 따라 제4조제1항에 따른 건축위원회의 심의를 받은 자가 심의 결과를 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 아니하면 건축위원회 심의의 효력이 상실된다고 규정하고 있습니다.
ㅇ 한편 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제28조제1항은 “가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 사업시행자는 제26조에 따른 심의 결과를 통지받은 날부터 90일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다”라고 규정하고 있으며, 다음 각 호는 아래와 같습니다.
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조에 따른 심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 한 가격(제26조에 따른 심의 전에 제37조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
ㅇ 결국 상기 법령의 내용과 같이 건축심의 실효 후 재심의에 대해 분양공고 및 감정평가를 다시 이행해야 하는지 여부에 대해서는 별도의 명시적 규정이 존재하지 않으나 기존 건축심의가 실효된 이후의 건축심의 재심의 또한 건축심의와 달리 볼 것은 아니므로 이에 따라 분양공고 및 분양신청을 다시 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다.
ㅇ 다만, 법령의 문언상 분양신청이 건축심의에 종속되어 건축심의 실효 시 당연히 그 효력을 잃는 것으로 볼 수는 없으므로, 건축심의 재심의 이후 반드시 분양공고 및 분양신청을 반드시 다시 해야 하는 의무 역시 존재하지 않을 것으로 판단됩니다.
ㅇ 결국 기존 건축심의와 동일한 내용으로 건축심의를 받는 경우라면 인가청의 판단에 따라 기존 분양신청의 내용을 유지할 수도 있을 것으로 보이는바, 이에 해당하는지 여부에 대해서는 해당 건을 검토하고 처분한 인가청의 최종적인 결정이 필요하므로 이와 관련된 보다 자세한 사항 및 개별 사실 판단이 필요한 사항은 인가청인 해당 지자체와 협의하여야 함을 알려드립니다.
