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Q. 투기과열지구 내 재개발사업에서 주택 상속받은 다주택자인 경우, 매도 시 조합원자격 승계받을 수 있는지(국토부 주택정비정책과 2026.10.29.)
26.7.15 모친 사망으로 자녀 4명이 공동상속으로 취득하고(상속등기일 26.8.17) 매매를 하려는데, 4명 중 1명이 다주택자이고 3명은 1주택소유자임.
관리처분계획인가 후에 매매한 경우 매수자에게 조합원자격이 승계되는지?
A. 투기과열지구 내 재개발사업의 경우 관리처분계획 인가 후에는 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없으나, 양도인이 상기 제39조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 조합원 지위양도가 가능함. 다만, 대법원 판례(2022다228230, '25.8.14.)에 따르면, 2인 이상이 공유 중인 투기과열지구 내 주택을 양도 시, 공유자 별로 예외사유 충족 여부를 판단하고 예외 요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위 양도를 허용하며, 미충족하는 공유자의 지분은 지위 양도가 제한되는 것으로 판결하였음.
대법원 2022다228230 판결) 종래 하급심에서 대원칙처럼 다루어지던 '조합원 지위의 불가분성'(하나의 물건에서 일부는 조합원, 일부는 현금청산자가 될 수 없다는 원칙)에 대해 대법원이 예외를 인정하며 파장을 일으킨 판결임.
재건축구역 내 아파트를 장기 보유·거주하던 조합원 甲이 이혼을 원인으로 배우자 乙에게 아파트 지분 1/2을 분할(양도)했음. 이후 甲의 채권자들이 강제경매를 신청하여 제3자인 丙이 경매로 이 아파트(甲과 乙의 지분 전체)를 낙찰받았음.
"예외 요건을 충족한 甲의 1/2 지분은 적법하게 지위 양도가 가능하므로 조합원 자격이 승계되지만, 요건을 충족하지 못한 乙의 1/2 지분은 지위 양도가 제한되므로 분리하여 현금청산 대상이 된다"고 판결했음
최종 적용 결론
모친의 사망(상속) 자체는 불가피한 취득이므로 자녀 4명 모두 상속 지분을 적법하게 취득하지만, 관리처분계획인가 후에 이 주택을 제3자(매수자)에게 통매도(매매)할 때 문제가 발생함.
위 대법원 판례 및 국토부 변경 유권해석에 따라 매수인은 다음과 같은 처지에 놓이게 됨.
① 1주택자 자녀 3명의 지분 (3/4): 장기 보유·거주 등의 예외 요건을 충족한다면 매수자에게 조합원 자격 승계 가능.
② 다주택자 자녀 1명의 지분 (1/4): 매매 당시 다주택자이므로 1세대 1주택 장기보유 특례 요건을 충족할 수 없어 조합원 지위 양도 불가(현금청산대상).
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