● 법 제12조제3항(안전진단 대상 및 제외 대상)
제1항에 따른 재건축사업의 재건축진단은 주택단지(연접한 단지를 포함한다)의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물인 경우에는 재건축진단 대상에서 제외할 수 있다
위 단서에서 "대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다(영 제10조제3항).
1. 정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 것
2. 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 것
3. 별표1 제3호 라목에 따른 노후·불량건축물 수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물
셋 이상의 「건축법 시행령」 별표1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 2/3 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시도 조례로 정하는 면적 이상인 지역
※ 서울시 도시정비조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ④ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 라목에서 "시도 조례로 정하는 면적"이란 1만㎡ 이상을 말한다. 다만, 기존의 개별 주택단지가 1만㎡ 이상인 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에 한한다.(신설 2012.7.30)
4. 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 건축물
개정 전 : 정비구역 내 도로 등 기반시설 설치를 위한 토지위의 건축물
5.「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」제2조제1호의 시설물로서 같은 법 제16조에 따라 지정받은 안전등급이 D(미흡) 또는 E(불량)인 건축물
〇 별표1 제3호 라목
별표1 제3호 라목에 따른 노후․불량건축물 수의 기준을 충족한 경우 그 나머지 건축물인 공동주택은 안전진단을 받지 않을 수 있다. 이는 종전의 공동주택 재건축사업의 경우이며, 2014.8.3 삭제된 ‘별표1 제3호 나목(2)’는 단독주택 재건축사업이 그 대상이었다.
- 공동주택 재건축사업의 경우(라목)
셋 이상의 「건축법 시행령」 별표1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시도 조례로 정하는 면적 이상인 지역이 재건축 판정을 받았다면 그 나머지 공동주택은 제외된다(영 제7조제1항 관련 별표1의 3호 라목).
2009.8.11 시행령 개정으로 3 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집된 지역으로서 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역의 경우, 나머지 잔여 주택단지는 안전진단을 받지 않아도 된다.
- 단독주택 재건축사업의 경우(나목 2)
기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있음)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 부지 면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서 시도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 정비계획을 수립할 수 있다(영 제10조제1항 관련 별표1의 3호 나목).
(1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 예외로 한다.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 3/10 이상일 것
당해 구역의 총 건축물 수의 2/3 이상이 노후·불량이면 나머지 1/3의 연립주택 등이 있어도 안전진단을 받지 않아도 된다.
또한 노후·불량이 1/2이상으로 준공 후 15년이 경과한 다세대 및 다가구가 총 건축물 수의 3/10 이상이면 그 나머지 공동주택에 대해서는 안전진단이 필요 없다.
앞선 설명과 같이 단독주택 재건축사업은 2014.8.3 이후 폐지되었지만, 경과조치로 진행된다. 대표적으로 서초구 방배 단독주택 재건축사업, 재정비촉진지구 내 단독주택 재건축사업 등을 말하며, 재정비촉진계획 변경결정으로 촉진구역에서 단독주택 재건축사업이 진행될 경우, 종전의 시행령 별표1 제3호 나목이 적용된다.
○ 안전진단 절차
도시정비법 제12조제5항
「주택재건축 판정을 위한 안전진단기준(이하 “안전진단기준”이라 함)」(시행 2021.1.1, 국토부고시 제2020-1182호, 2020. 12. 30 일부개정]
1. 현행 안전진단
재건축 안전진단은 ‘현지조사’와 ‘안전진단’으로, 안전진단은 구조안정성 평가 안전진단과 주거환경중심 평가 안전진단으로 구분된다(안전진단기준 1-3-1)
1) 시장군수등의 현지조사
종전의 예비안전진단을 말한다.
정비계획의 입안권자가 도시정비법(이하 "법") 제12조제4항 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따라 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감·설비노후도, 주거환경 적합성을 심사하여 안전진단 실시여부 등을 결정하기 위하여 실시한다(같은 기준 1-3-2).
현지조사는 정밀한 계측을 하지 않고, 매뉴얼에 따라 설계도서 검토와 육안조사를 실시한 후 조사자의 의견을 서식 1 부터 서식 4까지의 현지조사표에 기술한다(같은 기준 2-4-1)
2) 시장군수등의 안전진단
종전의 ‘정밀안전진단’을 말한다.
안전진단의 실시는 구조안전성 평가 안전진단과 주거환경중심 평가 안전진단으로 구분하여 시행한다(같은 기준 3-1-1).
‘안전진단’은 정비계획의 입안권자가 현지조사를 거쳐 ‘안전진단 실시’로 결정한 경우에 안전진단기관에 의뢰하여 실시하는 것으로 ‘구조안전성 평가 안전진단’의 경우 ‘구조안전성’을 평가하여 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정하고, ‘주거환경중심 평가 안전진단의 경우 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, 및 ‘비용분석’으로 구분하여 평가하여, ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정한다.
3) 시장군수등→안전진단기관에 적정여부 검토 의뢰
정비계획의 입안권자는 영 제10조제4항제2호에 따른 안전진단전문기관이 제출한 안전진단 결과보고서를 받은 경우에는 안전진단결과보고서의 적정 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다(같은 기준 1-3-4).
4) 시도지사→적정성 여부 검토의뢰
정비계획의 입안권자로부터 안전진단 결과보고서를 제출받은 시·도지사는 필요한 경우 국토안전관리원등에 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
○ 노후·불량건축물과 재건축 안전진단
재건축사업의 안전진단은 도시정비법 시행령 제2조제3항제1호에서의 노후·불량건축물과 밀접한 관계가 있다.
이를 근거로 영 제2조제3항제1호에서 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위”로 하여, 이 테두리 안에서 시도별 조례로 정하도록 하였다. 문재인 정부 들어서면서 안전진단 신청기간을 30년에서 40년으로 연장한다는 소문으로 시끄러웠다.
서울시는 도시정비조례 제3조제1항에서 정하고 있다.
이 범위는 노후·불량건축물의 범위를 정하는 기간이지만, 사실상 안전진단을 신청할 수 있는 최소기간이라는 것이 실무의 태도다. 이 기간에 충족되어야 법 제12조에 따른 안전진단을 신청할 수 있는 조건에 해당된다.
- 안전진단 비용 부담(법 제12조제1항 단서)
원칙적으로 안전진단 신청 및 비용부담의 주체는 시장․군수등이다.
2009.2.6. 이후 시장․군수등은 정비계획을 수립하려면 먼저 안전진단을 실시하여야 한다.
정비기본계획 상 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래하여 실시하는 안전진단 비용은 정비계획 입안권자인 시장․군수등이 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다(법 제12조제2항).
그러나 안전진단의 신청에 예외규정을 둬, 사실상 안전진단 신청 비용을 토지등소유자에게 부담시키고 있음은 앞서 설명과 같다.
- 다음 편에는 "법 제13조(재건축진단 결과의 적정성 검토)-개관 법 제12조제4항(안전진단의뢰 및 안전진단 결과보고서 작성)"부터 진행됩니다.
