■ 법 제12조(재건축사업을 위한 안전진단)제1항
시장, 군수는 제5조제1항제10호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 제50조에 따른 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하여야 한다.
종전 안전진단은 시장·군수등이 재건축사업의 시행여부 결정, 정비계획의 수립, 및 안전사고 방지 등이 목적이었다.
2018.2.8. 도시정비법으로 정비구역 밖의 재건축사업은 소규모주택정비법으로 이관되면서, 구법 제12조(재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등)의 “재건축사업의 시행여부 결정”은 삭제되었다.
현행법 제12조의 법률제명 “재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단”은 구법 제12조의 법률제명과 다른 이름으로 재출발하였다.
안전진단 실시의무자를 종전의 추진위원회가 아닌 정비계획 입안권자(시장ㆍ군수등)로 하고, 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하도록 명백히 하고 있다.
따라서 안전진단 실시비용 부담은 정비계획 입안권자인 시장ㆍ군수등인 것이 원칙이다. 반면 제2항에서는 안전진단 비용부담에 관한 규정을 두었다.
● 법 제12조제2항(안전진단 비용부담)
시장ㆍ군수등은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재건축진단을 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 재건축진단에 드는 비용을 해당 재건축진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다. <개정 2024. 12. 3.>
1. 제13조의2에 따라 정비계획의 입안을 요청하려는 자가 입안을 요청하기 전에 해당 정비예정구역 또는 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우
2. 제14조에 따라 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우
3. 제5조제2항에 따라 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우
4. 제2조제3호나목에 해당하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우
5. 제15조에 따라 정비계획을 입안하여 주민에게 공람한 지역 또는 제16조에 따라 정비구역으로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우
6. 제31조에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받은 조합설립추진위원회 또는 사업시행자가 재건축진단의 실시를 요청하는 경우
제1항은 정비계획 입안권자의 안전진단 실시와 그 비용에 관한 조항이다.
반면 제2항은 예외적 안전진단의 비용부담은 안전진단 실시 요청자라는 것을 규정하고 있다. 정비계획 입안권자 대신 요청자가 그 비용부담을 하게 된다.
1호는 토지등소유자가 정비계획 입안(변경) 제안 가능 등에 따른 조문이 신설에 따른 것이다(법 제14조와 관련된 것으로 규정함).
법 제14조제1항 공공시행자의 지정을 요청하려면 토지등소유자의 1/10 이상 동의로 안전진단을 신청할 수 있으며, 신청자인 공공시행자가 그 비용을 부담할 것으로 보인다.
반면 지정개발자를 사업시행자로 예정하는 경우의 안전진단 신청 규정은 없다. 이 경우 공공시행자와 달리 토지등소유자가 신청하고 비용을 부담하게 된다.
1호가 정비예정구역인 반면, 2호와 3호는 “사업예정구역”이라 구별하고 있다.
2호는 정비기본계획이 수립되었지만 정비예정구역을 지정하지 않은 곳에서 재건축사업을 하는 경우를 예정한 조문이다.
이를 “사업예정구역”이라 칭하여 그 지역의 건축물 및 그 부속토지소유자 1/10 이상의 동의로 안전진단을 요청하고, 그 비용은 토지등소유자의 부담이다. 이에 해당하는 곳은 현재 서울시뿐이다. 2025 정비기본계획에서 신생 정비예정구역을 지정하지 않았다.
3호는 내진설계를 하지 않는 건축물을 노후·불량건축물로 하여 재건축사업의 시행이 가능하도록 2012.12.18 개정되었다. 이 경우 재건축 연한도래와 관계없이 토지등소유자의 1/10 이상의 동의로 안전진단을 실시할 수 있다.
이는 도시정비법 전부개정 전 제12조(주택재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등)제1항에 있는 조문이다.
- 안전진단의 요청 등
법 제12조제2항 각 호에 따라 안전진단의 실시를 요청하려는 자는 별지 제1호서식의 안전진단 요청서(전자문서로 된 요청서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류(전자문서를 포함한다)를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”)에게 제출하여야 한다(규칙 제3조제1항).
1. 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도
2. 결함부위의 현황사진
- 안전진단 신청의 반려
정비계획의 입안권자는 법 제12조제4항에 따른 현지조사 등을 통하여 같은 조 제2항제1호에 따른 안전진단의 요청이 있는 공동주택이 노후·불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시가 필요하지 아니하다고 결정할 수 있다(영 제10조제2항).
이는 2018.7.9. 령에서 종전 시행령에서의 “안전진단 요청을 반려할 수 있다.”는 규정을 현재의 조문으로 바꾼 것이다.
- 안전진단의 실시 시기조정
특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "정비계획의 입안권자")은 법 제12조제2항제1호에 따른 안전진단의 요청이 있는 때에는 같은 조 제4항에 따라 요청일부터 30일 이내에 국토부장관이 정하는 바에 따라 안전진단의 실시여부를 결정하여 요청인에게 통보하여야 한다.
이 경우 정비계획의 입안권자는 안전진단 실시 여부를 결정하기 전에 단계별 정비사업 추진계획 등의 사유로 재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시 시기를 조정할 수 있다(영 제10조제1항).
- 서울시 재건축 안전진단 비용 융자지원 업무처리기준(서울시 2023.7.4. 제정)
이 기준은 「서울시 도시정비 조례(이하 “조례”)」에 따라 서울시 관내에서 추진되는 재건축 안전진단 비용융자지원 및 반환에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다(지침 1-1-1)
- 다음 편에는 "법 제13조(재건축진단 결과의 적정성 검토)-개관 법 제12조(재건축사업을 위한 안전진단)제3항"부터 진행됩니다.
