경기도 정비구역 등의 해제 기준(안) 해설(1)
서울특별시 뒤를 이어 재개발․재건축사업장이 가장 많은 곳이 경기도였다. 2006년 시행 당시에도 재정비촉진지구 지정 역시 전국에서 가장 많은 실적(?)을 올린 곳 역시 여기였다. 그런 경기도가 2014.3.6을 기하여 정비구역 해제를 위해 정비구역 해제기준의 동의율을 주민찬성 50%→25%로 대폭완화를 주요 골자로 하는 「경기도 정비구역 등의 해제 기준(안)」을 내놓아 주목을 받고 있다.
필자는 이 해제기준(안)에 대해 살펴보고자 한다.
제1장 총칙
제1절 목적
1-1-1. 『경기도 정비구역 등의 해제 기준(이하 “해제 기준”이라 함)』은 「경기도 도시 및 주거환경정비 조례(이하 “도시정비 조례”)」 제9조제2항 규정에 따라 도지사가 정비구역 또는 정비예정구역[이하 “정비구역등”]의 지정을 해제하려는 경우 고려할 사항에 대한 구체적인 기준을 정함을 목적으로 한다.
정비구역등의 해제는 시장․군수․구청장이 특별시장․광역시장․도지사에게 하게 된다. 그 요건으로 일정한 기간에 도달하면 해제하게 된다고 해서 이를 “일몰제”로 부르기도 한다.
그러나 시장․군수․구청장의 요청이 없어도 시·도지사는 “정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우, 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우“ 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있는 규정을 두고 있다.
이에 따라 경기도지사는 정비구역 또는 정비예정구역(이하 “정비구역등”)의 지정 해제를 하려면 “비례율 및 추정분담금 등 사업의 경제성, 주택분양률 전망, 조합설립 가능성, 추진위원회의 정상적 운영 여부“를 고려하도록 규정하고 있다(조례 제9조제1항).
이에 따른 구체적인 사항은 별도의 기준으로 정한다(동조 제2항)고 위임된 바 있으나, 2014.3.6 「경기도 정비구역 등의 해제 기준 안」에서 이를 정하겠다는 것이다.
제2절 지위와 성격
1-2-1. 해제 기준은 「도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함)」 제4조의3제4항제1호 및 제2호 및 도시정비 조례 제9조제1항 규정에 따라 도지사가 정비(예정)구역을 해제하려는 경우 대상사업을 검토하기 위한 내부기준이다.
해제 기준의 근거 규정으로는 위와 같이 도시정비법 제4조의3제4항제1호 및 제2호 및 도시정비조례 제9조제1항을 들고 있다.
제2장 정의
제1절 정의
2-1-1. “사업의 경제성”은 정비사업이 준공됨으로써 발생하는 토지등소유자의 이득의 정도를 말한다.
2-1-2. “주택분양률 전망”은 해당 정비사업으로 건설될 주택의 분양률 전망을 말한다.
2-1-3. “조합설립 가능성”은 해당 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)의 조합 설립 가능성을 말한다.
2-1-4. “추진위원회의 정상적 운영 여부”는 추진위원회의 정상적 업무 추진 등 운영 상태에 대한 평가를 말한다.
2-1-5. “경기도 추정분담금시스템”은 경기도 관내 정비구역에 대한 구역별 추정분담금을 정비사업 초기 단계에서 추정하기 위하여 경기도에서 개발한 프로그램을 말한다.
시장군수의 정비구역 해제 요청이 없어도 경기도지사는 법 제4조의3(제4항 제1호 및 제2호)에 따라 “정비사업 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우, 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우“에는 정비구역등의 지정을 해제할 수 있다.
경기도 도시정비조례(제9조)에서는 이러한 경우 고려하여야 할 사항으로 “1.「도시정비법 시행규칙」 제7조제3항 관련 별지 제4호의2 서식의 비례율 및 추정분담금 등 사업의 경제성, 2. 주택분양률 전망, 3. 조합설립 가능성, 4. 추진위원회의 정상적 운영 여부“를 들고 있는데, 2-1-1 내지 2-1-5는 그 용어를 정의하고 있다.
제3장 해제대상 검토 등
제1절 추진절차 및 해제대상
3-1-1. (추진절차) 정비(예정)구역 해제대상 검토 추진절차는 다음과 같다
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요청 또는 판단 |
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해제대상 검토 |
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자료작성 및 조사 |
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실무위원회 검토 |
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공고 |
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주민의견 수렴 (30일 이상) |
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경기도 도시계획위원회 심의 |
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(조례 제9조제3항) |
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(법 제4조의3 제4항) |
3-1-1에서의 정비구역역 등 해제대상 검토 추진절차는 앞의 설명과 달리 도시정비법 제4조의3제4항제1호 및 제2호 외에도 제4조의3제1항도 포함시키고 있다. 즉 시장군수가 경기도지사에게 정비구역 해제 요청이 있는 경우에도 위 절차를 따르게 된다.
2014.3.6 도시개발신문 대표
전 연 규
