작년 12월 서울특별시 관할구청에 주민들이 실태조사 신청을 한 관련 추진위원회, 조합이 47개소다. 이들 대부분이 재정비촉진구역 내 재개발조합까지 인가를 받은 곳이며, 일부는 재건축조합, 재개발추진위원회, 도시환경정비조합이 들어 있다. 이들 조합들은 “정비기본계획→정비계획․정비구역→추진위원회→정비조합”의 험난한 여정을 거쳐, 사업시행인가까지 진행된 곳도 있다.

 

조합설립인가를 받으려면 토지나 건축물의 소유자 전체 수의 최소 3/4이상의 동의와 구역 내 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 재건축사업의 경우에는 더하다. 단지 내 동(棟)별, 상가동 별도로 동의를 받고(소유자 수 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상), 여기에 추가해서 주택단지 전체 소유자 수의 3/4 이상 및 그들의 토지지분 3/4 이상도 필요하다. 이 동의를 받기 위해 십년 이상이 걸린 곳도 많다.

이러한 과정을 거쳤어도 주민의 10%만이 실태조사를 요청하여 반대자가 과반수가 되면 해당 구청장은 추진위원회는 물론이고 사업시행인가를 받은 조합을 취소하여야 한다.   

 

조합설립인가등의 취소 규정인 도시정비법(법 제16조의2제2항)상 “개략적인 정비사업비 및 추정 분담금 등을 조사”를 서울시는 “실태조사”라 부른다(조례 제15조의3). 이 조항을 잣대로 하여 전체의 10%만 요청하면 리트머스 시험지의 역할을 하게 되는데, 구청장은 이 시험지 색깔이 과반수 바뀌면 추진위원회나 조합인가를 취소해야 한다. 여기에서 중요한 핵심이 “추정 분담금”으로, 이는 각자가 기존의 주택 대신 새로운 아파트에 입주하게 되면 지불해야 할 비용이다.

 

이 추정분담금을 알리는 것은 이에 앞서 그 이전 추진위원회에서 조합설립인가를 받으려면 필수적으로 거쳐야 하는 절차이다. 이것이 법 제16조제6항으로, 주민에게 각자 분담금 추산액과 산출근거 등까지 제출하도록 강제하고 있다(법 제16조제6항). 추진위원회에서 각 소유자들에게 제공한 추정분담금(이것도 사실은 구청에서 공공관리란 측면에서 조정하고 있다)은 젖혀 놓고, 그 이후 언제든지 주민의 10%만 반대하면 실태조사가 가능해 결국 조합해산을 해야 한다면, 누구도 이런 법 제도를 신뢰하기란 쉽지 않다.

여러분들도 한번 도시정비법 제16조제6항과 제16조의2제2항을 비교해 보시라.

 

위에서와 같이 서울시가 추진하고 있는 실태조사 대상은 재정비특별법상 촉진구역 내 재개발조합들이 대부분이다. 촉진구역 내 재개발사업지인 촉진구역 지정에서부터 사업계획을 수립하는 촉진계획 결정 시까지 단 한번도 주민의 동의를 구하는 절차가 없는 것이 특징이다. 이 때문에 이 법이 시행되기 이전부터 행정관청의 작위적인 지정행위를 우려하는 목소리가 높았다. 그렇지만 이 법은 발의할 당시의 중앙정부(구조개선특별법)나 서울시(뉴타운특별법)에서는 이에 귀 기울이지 않았다. 지금이라도 그 법안들을 살펴보라. 어떤지...

재정비촉진지구를 지정하거나 촉진계획을 결정하는 경우에도 주민의 동의 절차가 전혀 없으면서, 출구전략 시에 주민의 동의를 요구하는 것조차 어떻게 보면 화가 날 일이다.

 

 

앞서 말한 바와 같이 이 법을 만들면서 단 한 차례도 주민의 동의 없이 재정비촉진지구를 지정토록 한 중앙정부나 서울시인 지방정부 모두에게 있다.

지금 실태조사 대상 지역 외에도 서울시가 처음부터 정비기본계획을 잘못 수립해서 엉망이 되버린 도시환경정비조합도 있다. 애초 중공업지역으로 도시환경정비예정구역을 재개발예정구역으로 하여 이를 믿고 시작한 영등포구 양평동 일대의 모(某) 도시환경정비조합들이 그렇다. 재개발사업으로 사업을 진행하고 시공자까지 선정하였지만 그 지역이 도시환경정비구역으로 바뀜에 따라 타이밍을 놓쳐 지금은 관리처분 단계에서 멈춰버렸다. 막 조합과 시공자간의 싸움이 벌어질 일촉즉발이다.

 

이 경우 매몰비용은 누가 책임져야 할까?

앞서 재정비촉진구역 내의 재개발사업장, 영등포구 도시환경정비사업장의 경우 매몰비용을 누가 책임져야 할 것인가를 묻기 전에, 그 책임소재를 먼저 따져보는 것이 순서일 것이다.

 

                                                                도시개발신문 발행인 전 연 규