- 이번 편에는 "법 제9조(정비계획의 내용) 관련 '도시·주거환경정비계획 수립지침-제3장 기초조사의 내용과 방법'" 부터 진행됩니다.
제3장 기초조사의 내용과 방법
제1절 기본원칙
3-1-1. 기초조사는 정비계획 수립에 기본이 되는 자료로써 조사내용의 충실도에 따라 정비계획 수립에 많은 영향을 줄 수 있으므로 상세하고 정확하게 조사하여야 한다.
3-1-2. 기초조사는 조사를 시작하는 시점을 기준년도로 하여 조사하되 기준년도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 가장 최근의 공식적인 자료를 활용한다.
3-1-3. 모든 기초조사 자료는 자료의 출처 및 연도를 명기한다.
제2절 조사내용
3-2-1. 기초조사는 법, 영 또는 조례에서 규정하고 있는 정비사업 유형별 구역지정 요건에 해당하는 항목을 조사하여야 한다.
3-2-2. 기초조사는 「도시·군기본계획수립지침」 별표를 참고하여 영 제7조제2항에 따라 다음의 내용을 조사하여야 하며 정비계획의 수립 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 한다.
(1) 주민(세입자를 포함한다) 또는 산업(행정구역내 업종 일체를 말한다)의 현황
(2) 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
(3) 도시·군계획시설 및 정비기반시설의 설치현황
(4) 정비구역 및 주변지역의 교통상황
(5) 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
(6) 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
(7) 그 밖에 시·도지사가 정하는 사항
제3절 방법 및 관리
3-3-1. 기초조사는 각종 문헌이나 통계자료의 수집, 현장답사 등의 방법을 활용하되 문헌이나 각종 통계자료를 조사한 후 현장답사 등을 통하여 현지 확인 및 검증함으로써 신뢰도를 높이도록 한다.
3-3-2. 기본계획이 수립되어 정비예정구역이 지정되어 있는 지역에 대하여 정비계획을 수립하고자 하는 경우에는 기본계획의 기초조사를 정비계획의 기초조사 자료로 활용할 수 있다.
3-3-3. 기초조사 결과는 과거부터 추이·현황·향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 책자 또는 전자문서(CD 등)의 형태로 보관·관리하도록 한다.
3-3-4. 기초조사 결과를 이용하고자 하는 자에게는 정보공개와 관련된 법령에 저촉되지 않는 범위 내에서 이를 제공할 수 있다.
제4장 부문별 수립기준
제1절 기본원칙
4-1-1. 기초조사에 따른 현황을 분석하고 장래를 예측한 후 정비계획을 수립하되 정비사업 시행기간에 유념하여 작성한다.
4-1-2. 각 부문별 계획은 정비사업의 목표, 기본방향, 부문별 계획간 위계 및 연관성을 가지면서, 상호 환류속에서 유기적으로 연관되게 작성되어야 한다.
4-1-3. 정비사업의 명칭, 정비구역 위치·면적, 사업시행 예정자(주거환경개선사업에 한한다), 시행방법 및 정비사업시행 예정시기 및 사업기간을 제시하여 주민들의 이해를 돕고 경제활동에 지장이 없도록 한다.
제2절 계획의 수립방향
4-2-1. 도시공간구조 개편 및 토지이용의 효율성 제고 등 부문별 정비계획 수립을 위한 기본방향을 제시한다.
제3절 정비사업의 시행에 관한 계획
4-3-1. 정비사업의 명칭 등
(1) 정비사업의 명칭은 해당 정비구역이 위치한 시·군·구 단위 이하의 행정구역명을 중심으로 해당 정비구역의 특성, 현재의 단지명 등을 고려하여 다른 정비구역과 구별이 될 수 있도록 정하여야 한다.
(2) 정비사업의 명칭에는 사업유형을 알 수 있도록 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업을 함께 표기하여야 한다.
(3) 정비구역의 위치는 구역을 대표할 수 있는 소재지를 기재하되 시·도, 시·군·구, 읍·면·동, 리 및 대표번지를 기재한다.
(4) 정비구역의 면적은 ㎡ 로 표시한다.
4-3-2. 사업시행 예정자
(1) 주거환경개선사업의 경우 시장·군수·구청장 또는 LH, 지방공사를 구분해서 명기한다.
4-3-3. 사업시행방법
(1) 주거환경개선사업은 법 제23조제1항 각 호의 방법으로 구분하여 표기한다.
(2) 재개발사업 및 재건축사업은 각각 법 제23조제2항 및 제3항에서 정하는 방법으로 표기한다.
4-3-4. 정비사업시행 예정시기
(1) 정비사업시행 예정시기는 사업시행계획인가 고시일 시점을 의미하며 다음과 같이 표기한다. (예 : 구역지정 고시가 있는 날로부터 5년 이내)
제4절 토지이용에 관한 계획
4-4-1. 정비계획은 장래 토지이용계획을 고려한 용도지역·용도지구 계획을 포함하여 수립한다.
4-4-2. 토지이용계획은 토지이용의 효율성을 증대하고 도시별·지역별 특성 그리고 현재의 토지이용 상황, 기반시설의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 고려하여 계획하여야 하며 주변 및 연접한 지역의 개발계획이 있을 경우에는 반드시 연계할 수 있도록 계획한다.
4-4-3. 정비구역 내 문화재 등 역사적 유물 또는 주요 시설물로 보존가치가 큰 지역이 있을 경우 우선적으로 보존되도록 하고, 문화적·전통적 가치가 높은 한옥 등과 생태적 가치가 높은 지역에 대하여는 보존 또는 활용될 수 있도록 계획한다.
제5절 도시·군계획시설, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
4-5-1. 정비기반시설이란 법 제2조4호 및 영 제3조에 따른 시설을 말하며, 공동이용시설이란 법 제2조제5호 및 영 제4조에 따른 시설을 말한다.
4-5-2. 각 시설의 설치계획 작성기준은 다음과 같다.
(1) 도시·군계획시설의 설치에 관한 계획은 도시·군관리계획으로 결정하기 위한 도시·군계획시설 결정(변경)조서 및 시설별 설치계획을 작성한다.
(2) 정비기반시설의 설치계획은 전체적인 정비기반시설 종류에 대한 현황을 총괄로 작성하고 상·하수도, 전력·통신·가스 등의 공급처리시설계획 위주로 작성한다.
(3) 공동이용시설 설치계획은 「주택법」 및 「건축법」에서 정한 시설별 건축물의 설치면적 기준(상·하한치)을 제시한다.
4-5-3. 시장ㆍ군수등은 정비계획 수립 시, 해당 정비사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 정비기반시설, 기반시설(도시ㆍ군계획시설) 및 「국토계획법」 제52조의2제1항제3호에 따라 조례로 정하는 시설(이하 이 절에서 "정비기반시설등"이라 한다)의 기부채납을 요구하여서는 아니된다.
4-5-4. 정비기반시설등의 기부채납에 따른 용적률ㆍ건폐율ㆍ높이(이하 이 절에서 "용적률등"이라 한다)의 완화 기준은 「지구단위계획수립지침」 3-2-2.를 준용한다. 이 경우 "도시지역내 지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "도시지역내 지구단위계획"은 "정비계획"으로, "공공시설등"은 "정비기반시설등"으로 본다.
4-5-5. 정비기반시설등을 설치하여 그 부지와 함께 제공하는 경우에는 정비기반시설등을 설치하는 데에 드는 비용(부지 비용은 제외)에 상응하는 가액의 부지를 제공한 것으로 보아, 부지와 시설의 제공에 따라 완화되는 용적률 등을 합산하여 적용하여야 한다. 이 경우 정비기반시설 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정방법 등은 「국토계획법 시행령」 제46조제1항제2호를 따른다.
4-5-6. 시장ㆍ군수등은 상위계획 준수여부, 주변 여건과 조화 등을 고려하여 4-5-4. 및 4-5-5.에 따라 용적률 등을 완화할 수 있는 만큼 정비기반시설등을 계획하여야 한다. 다만, 지역 여건 등 부득이한 사유로 정비기반시설등의 기부채납만큼 용적률 등을 완화할 수 없는 경우에는 법 제92조에 따라 정비기반시설등의 설치비용을 지원하는 방안을 강구하여야 한다.
4-5-7. 정비기반시설등의 관리청으로 소유권 이전은 다음의 구분을 따른다.
(1) 정비기반시설: 법 제97조에 따른 무상귀속
(2) 기반시설 등 정비기반시설 외 시설: 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 기부채납
제6절 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
4-6-1. 정비구역 내 해당 건축물의 철거·개량·보존 또는 존치 여부를 정비계획에 명시하고 향후 사업시행계획서 작성 시 정비 또는 개량하여야 할 범위와 방향을 제시한다
4-6-2. 정비구역 및 인근의 한옥 등 역사적 유물과 전통적 건축물에 대해서는 보존 및 정비사업과 관련한 문화재보호법 등 관련법에 적합하게 계획하여야 한다.
제7절 지구단위계획의 내용에 관한 계획
4-7-1. 법 제9조제1항제11호에 따라 국토계획법 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(지구단위계획)을 포함하여 정비계획을 수립할 경우 작성방법은 2-1-3에 따른다.
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