- 이번 편에는 "법제12조(재건축사업을 위한 재건축진단)" 부터 진행됩니다.
법제12조(재건축사업을 위한 재건축진단)
법제12조(재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등)→법제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단)
영제20조(주택재건축사업의 안전진단대상 등)→영제10조(재건축사업의 안전진단대상 등)
규칙제5조(안전진단의 신청 등)→규칙제3조(안전진단의 요청 등: 삭제 2025.5.27.), 조례제9조(안전진단 절차 및 비용부담 등)
조례 규칙제5조(정비구역 지정에 관한 주민동의)→조례 규칙제6조(안전진단 동의 등)→조례 규칙제3조(안전진단 동의 등)
관련법 노후계획도시정비법제26조(「도시정비법」에 대한 특례)
「주택 재건축판정을 위한 안전진단기준 고시」(국토부고시)
종전 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단이란 법률제명이었으나, 2024.12.3. 법 개정으로 제건축사업을 위한 재건축진단으로 개칭되었다.
법제13조(재건축진단 결과의 적정성 검토)
법제13조(안전진단결과의 적정성 검토)→법제13조(재건축진단 결과의 적정성 검토)
영제11조(안전진단 결과의 적정성 검토)→영제11조(재건축진단 결과의 적정성 검토)
주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준[시행 2023.1.5.][국토부고시 제2023-9호, 2023.1.5 일부개정]
서울시 재건축 안전진단 비용 융자지원 업무처리기준(서울시, 2023.7.4 제정)
종전 주택건설촉진법상 재건축사업에서 안전진단을 실시해 왔으며, 도시정비법 시행 초기에는 정비구역 지정고시 이후의 재건축 추진위원회 첫째 업무가 안전진단 신청이었다.
그러나 구역 지정고시 이후 안전진단을 통과하지 못하면 사업진행이 불가능한 사례가 발생하자, 2009.2.6 안전진단을 통과해야 정비구역 및 정비계획 수립, 입안제안이 가능하도록 바뀌었다.
2018.2.9. 도시정비법령 전부개정·시행으로 구법 제12조(안전진단)가 제12조와 제13조로 분리되고, 안전진단 재실시는 법 제113조로 이동하고, 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등이 바뀌면서「주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준(국토부고시)」도 개정되었다.
이후 강남4구 재건축 대상 아파트 가격이 상승되자 안전진단 신청기간인 30년은 그냥 두되, 2018.3.5 주택재건축판정을 위한 안전진단 기준을 개정해 구조안전성의 가중치를 0.5로 높이고, 조건부 재건축의 경우에도 적정성 검토를 통해 재건축 여부를 판정하도록 강화하였다가 윤석열정부로 바뀌면서 완화되었다.
□ 개정 연혁
구 주택건설촉진법
제44조의3(재건축조합의 주택건설) ① 노후·불량주택의 소유자들이 당해 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장등에게 안전진단을 신청하여야 한다.
② 시장등은 제1항에 따른 안전진단의 신청이 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다. 다만, 시장등이 안전진단의 실시가 필요 없다고 인정한 노후·불량주택에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제2항에 따른 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료·기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<본조신설 1997.12.31>
구 주택건설촉진법 시행령
제42조의4(안전진단의 실시) ① 시장등은 법 제44조의3제1항에 의하여 안전진단신청을 받은 경우에는 현지조사와 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 신청일부터 15일 이내에 안전진단의 실시여부를 결정하여야 한다.
② 시장등은 안전진단신청이 있는 주택이 다음 각 호의 1에 해당한다고 인정되는 때에는 그 신청을 반려할 수 있다. 이 경우에는 그 사유를 명시하여야 한다.
1. 당해 주택이 제4조의2제1항 각 호의 1에 해당되지 아니함이 명백한 때
2. 당해 주택이 제42조의5제1항 각 호의 1에 해당되는 때
③ 시장등은 안전진단이 필요하다고 인정되는 때에는 다음 각 호의 1에 해당하는 기관 중에서 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다. <개정 1999.1.29>
1. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조에 따른 안전진단전문기관 및 동법 제25조에 따른 시설안전기술공단
2. 「정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 의하여 설립된 한국건설기술연구원
④ 제3항에 의하여 안전진단실시기관으로 지정된 기관은 안전진단을 완료한 때에는 다음 각 호의 사항이 포함된 안전진단결과보고서를 작성하여 당해 재건축조합과 시장등에게 제출하여야 한다.
1. 건물의 안전에 관한 사항
가. 내외벽체균열의 원인과 평가, 나. 부위별 철근의 부식 및 노후의 정도
다. 콘크리트강도시험의 결과, 라. 구조물의 변위·변형에 대한 검토
2. 배관 등 설비에 관한 사항
3. 지하층·외벽·옥상 등의 누수 등에 관한 사항
4. 건물의 유지·보수방안 기타 건설교통부령이 정하는 사항
⑤ 시장등은 재건축의 허용여부를 결정하는 때에는 제4항에 따른 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여야 한다.
⑥ 법 제44조의3제3항에 따른 안전진단수수료를 산정함에 있어서는 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」제8조에 따른 안전점검 및 정밀안전진단의 대가를 준용한다.
⑦ 시장등은 제3항에 의하여 안전진단기관을 지정한 때에는 안전진단을 신청한 자로 하여금 안전진단에 필요한 수수료를 예치하게 할 수 있다.
⑧ 안전진단의 세부절차 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
[본조신설 1998.4.30]
1997.12.13 주택건설촉진법상 재건축사업에 대한 안전진단 규정이 신설되었으며, 이를 위반 하고 사업을 진행하여도 처벌 규정이 없었음
==============================================
● 법 제12조(재건축사업을 위한 재건축진단)
법제12조(재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등)→법제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단)→법제12조(재건축사업을 위한 재건축진단)
법률제명 변경되면서 더 이상 재건축진단이 재건축 정비계획 입안 진단의 전제가 되지 않게 됨.
도시정비법
[시행 2003.7.1.][법률 제6852호, 2002.12.30 제정]
제12조(재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등) ① 재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 한다.
② 시장·군수는 제1항에 따른 안전진단의 신청이 있는 때에는 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다.
③ 시․도지사는 재건축사업의 시기조정, 건축물 노후·불량 정도의 평가 등을 위하여 필요한 경우에는 시장·군수로 하여금 제2항에 따른 안전진단 실시여부를 결정하기 전에 시․도지사의 평가를 받도록 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 시․도지사의 평가결과에 따라야 한다.
④ 제2항에 의하여 시장·군수로부터 지정을 받은 안전진단기관은 건설교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다.
⑤ 시장·군수는 제4항에 따른 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.
⑥ 제1항 내지 제5항에 따른 안전진단의 대상·기준·실시기관·지정절차·수수료·안전진단결과의 평가 및 재건축사업의 시행여부의 결정 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다.
관련 도시정비법
제85조(벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다. [개정 2005.12.7, 2009.2.6]
2. 제12조제4항에 따른 안전진단결과보고서를 거짓으로 작성한 자
도시정비법 제12조에서 안전진단을 규정하고 위반 시 처벌규정을 둠
부칙<법률 제6852호, 2002.12.30>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제8조(재건축사업의 안전진단에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 주택건설촉진법 제44조의3제1항 내지 제3항에 의하여 신청하거나 실시한 재건축사업의 안전진단은 본칙 제12조제1항 또는 제4항에 의하여 신청 또는 실시한 안전진단으로 본다.
② 이 법 시행 당시 주택건설촉진법 제44조의3제1항 내지 제3항에 의하여 정하는 바에 따라 재건축의 허용여부가 결정된 재건축사업은 본칙 제12조제5항에 의하여 재건축의 시행여부가 결정된 재건축사업으로 본다.
도시정비법 시행령
제정 2003.06.30 [대통령령 제18044호, 시행 2003.7.1.]
제20조(주택재건축사업의 안전진단대상 등) ① 법 제12조에 의한 주택재건축사업을 위한 안전진단은 공동주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 대상으로 한다.
1. 정비구역안에 있는 주택
2. 노후·불량건축물에 해당하는 주택
② 시장·군수는 법 제12조제1항에 의한 안전진단의 신청이 있는 공동주택이 노후·불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 그 사유를 명시하여 신청을 반려할 수 있으며, 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있거나 주택의 구조상 사용금지가 필요한 경우에는 안전진단을 실시하지 아니하고 주택재건축사업을 시행할 것을 결정할 수 있다.
③ 시장·군수는 법 제12조제1항에 의한 안전진단의 신청이 있는 때에는 동조제2항에 의하여 신청일부터 30일 이내에 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 안전진단의 실시여부를 결정하여 당해 신청인에게 통보하여야 한다.
④ 시장·군수는 법 제12조제2항에 의하여 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 기관중에서 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다.
1. 시설물의안전관리에관한특별법 제9조에 의한 안전진단전문기관
2. 시설물의안전관리에관한특별법 제25조에 의한 한국시설안전기술공단
3. 정부출연연구기관등의설립·운영및육성에관한법률 제8조에 의한 한국건설기술연구원
제21조(안전진단의 비용 등) ① 법 제12조제1항에 의하여 시장·군수에게 안전진단을 신청한 자는 동조제2항에 의하여 안전진단의 실시가 결정된 때에는 안전진단에 필요한 비용을 시장·군수에게 예치하여야 한다. 이 경우 비용의 산정에 관하여는 시설물의안전관리에관한특별법시행령 제8조에 의한 안전점검 및 정밀안전진단의 대가를 준용한다.
② 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 법 제12조제3항 전단에 의하여 동조제2항에 의한 안전진단 실시여부 결정전에 평가를 함에 있어 주택재건축사업의 시행으로 인하여 주변지역의 주택가격 및 주택임대차가격의 상승과 주택에 대한 투기가 우려되는 등의 사유로 주택재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단 실시시기 또는 사업시행인가 시기를 조정하는 것을 내용으로 평가할 수 있다.
③ 시장·군수는 법 제12조제4항에 의하여 안전진단결과보고서를 제출받은 때에는 제1항에 의하여 예치된 금액에서 안전진단을 실시한 기관에 안전진단의 수수료를 직접 지불하고, 나머지 금액이 있는 경우에는 안전진단을 신청한 자에게 즉시 반환하여야 한다.
④ 시장·군수는 법 제12조제4항에 의하여 제20조제4항제1호에 의한 안전진단전문기관이 제출한 안전진단결과보고서를 받은 때에는 동항제2호 또는 제3호에 의한 안전진단기관에 안전진단결과보고서의 적정여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
도시정비법 시행규칙
제정 2003.07.01 [건설교통부령 제363호, 시행 2003.7.1.]
제5조(안전진단의 신청 등) ① 법 제12조제1항에 의하여 안전진단을 신청하고자 하는 자는 별지 제1호서식의 안전진단신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장·군수"라 한다)에게 제출하여야 한다.
1. 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도
2. 결함부위의 현황사진
② 법 제12조제4항에 의하여 안전진단기관이 작성하는 안전진단결과보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 구조안전성에 관한 사항
가. 기울기·침하·변형에 관련된 사항
나. 콘크리트 강도·처짐 등 내하력(내하력)에 관한 사항
다. 균열·부식 등 내구성에 관한 사항
2. 마감 및 설비노후도에 관한 사항
가. 지붕·외벽·계단실·창호의 마감상태
나. 난방·급수급탕·오배수·소화설비 등 기계설비에 관한 사항
다. 수변전, 옥외전기 등 전기설비에 관한 사항
3. 비용분석에 관한 사항
가. 유지관리비용
나. 보수·보강비용
다. 철거비·이주비 및 신축비용
4. 도시미관·재해위험도·환경성 등 주거환경에 관한 사항
5. 종합평가의견
「주택 재건축판정을 위한 안전진단기준 고시」(국토부 제164호 2003.6.30)
노무현정부에서 이 기준을 만들면서 “예비평가와 조건부 재건축”이란 용어가 등장하게 됨
2018.3.5 강화된 구조안전성 등이 이 때 처음 도입함
서울시 도시정비조례
규정 없음
서울시 도시정비조례 시행규칙
[시행 2004.06.05](제정) 2004.06.05 규칙 제03397호
제5조(정비구역 지정에 관한 주민동의) 구청장이 조례 제6조제1항에 의하여 토지 등의 소유자로부터 받아야 하는 동의서는 별지 제6호 서식에 의하며, 별지 제7호 서식의 동의총괄표를 작성하여 제4조제1항에 의한 정비구역지정을 신청하는 때에 함께 제출하여야 한다.
- 다음 편에는 "법제12조(재건축사업을 위한 재건축진단)-도시정비법 [시행 2006.8.25.][법률 제7960호, 2006.5.24 일부개정]"부터 진행됩니다.
