- 이번 편에는 "법제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율)관련 ▲ 유사 규정"부터 진행됩니다.
▲ 유사 규정
｢소규모주택정비법｣
제32조(주택의 규모 및 건설비율 등) ① 가로주택정비사업의 사업시행자는 사업시행구역에 있는 기존 단독주택의 호수(戶數)와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 한다. 이 경우 건설하는 건축물의 층수 등은 대통령령으로 정한다.
② 국토부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 소규모재건축사업으로 건설하는 주택에 대하여 전체 세대수의 90/100 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택 건설비율을 정하여 고시할 수 있다.
도시재정비법
제20조(주택의 규모 및 건설비율의 특례) 도시정비법 제4조의2 및 도시개발법 제5조에도 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율에 관하여는 대통령령으로 달리 정할 수 있다.
제20조의2(증가용적률에 대한 주택 규모 및 건설비율에 관한 특례) 고밀복합형 재정비촉진지구의 경우 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률에 대한 주택의 규모 및 건설비율은 대통령령으로 달리 정할 수 있다. 이 경우 증가되는 용적률이란 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역을 기준으로 제19조에 따라 증가되는 용적률을 말하며, 제11조제3항에 따라 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가되는 용적률은 그 산정대상에서 제외한다.
제31조(임대주택의 건설) ① 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75% 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률은 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역을 기준으로 제19조에 따라 증가되는 용적률을 말하며, 제11조제3항에 따라 기반시설에 대한 부지 제공의 대가로 증가된 용적률은 그 산정대상에서 제외한다.
② 제1항에 따라 건설되는 임대주택 중 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택의 비율은 50% 이하의 범위에서 대통령령으로 정한다.
③ 사업시행자는 제1항에 따라 건설되는 임대주택을 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토부장관, 시도지사, LH 또는 지방공사에 공급하여야 한다. 이 경우 임대주택의 공급가격은 그 임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 국토부장관이 고시하는 금액으로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납(寄附採納)한 것으로 본다. <개정 2013.3.23.>
④ 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 임대주택의 규모 등 제1항에 따라 건설되는 임대주택 건설에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.
⑤ 사업시행자는 재정비촉진사업의 준공인가를 받으면 지체 없이 인수자에게 제1항에 따라 건설되는 임대주택의 등기를 촉탁(囑託)하거나 신청하여야 한다. 이 경우 사업시행자가 해당 등기의 촉탁 또는 신청을 거부하거나 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁하거나 신청할 수 있다.
⑥ 제1항에 따라 건설되는 임대주택의 임차인 자격, 임대료 수준 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.
동법 시행령
제21조(주택의 규모별 건설비율) ① 법 제20조에 따라 재정비촉진사업에서 규모가 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택의 건설비율은 다음 각 호와 같다.<개정 2008.6.20., 2013.3.23.>
1. 도시정비법에 따른 주거환경개선사업의 경우: 전체 세대수 중 80% 이상
2. 도시정비법에 따른 재개발사업의 경우: 전체 세대수 중 60%이상. 다만, 도시정비법 제4조의2제1항에 따라 국토부장관이 고시하는 비율이 이 보다 낮은 경우에는 그 고시하는 비율에 따른다.
② 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 필요한 경우에는 제1항에서 정한 범위 안에서 85㎡ 보다 작은 규모 이하의 주택의 건설비율을 시도 또는 대도시의 조례로 따로 정할 수 있다.
제21조의2(증가용적률에 대한 주택건설 규모 및 건설비율) 법 제20조의2에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구에서의 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률에 대한 주택의 규모 및 건설비율은 다음 각 호와 같다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역: 주거전용면적이 60㎡ 이하인 주택을 증가되는 용적률의 50% 이상의 범위에서 시도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율만큼 건설한다.
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역을 제외한 지역: 주거전용면적이 60㎡ 이하인 주택을 증가되는 용적률의 25% 이상의 범위에서 시도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율만큼 건설한다.
제34조(임대주택의 건설비율 등) ① 법 제31조제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2006.10.27., 2008.6.20., 2010.6.28., 2011.11.30., 2014.1.16., 2014.4.29.>
1. 「도시정비법」에 따른 재개발사업의 경우 : 해당 사업으로 증가되는 용적률의 20% 이상 50%이하의 범위에서 시도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율. 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 50% 이하의 범위에서 시도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율을 말한다.
2. 「도시정비법」에 따른 도시환경정비사업, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 및 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업의 경우 : 다음 각 목에 해당하는 비율을 합한 비율
가. 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증가된 용적률(재정비촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성 비율에 따라 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분·산정한 뒤, 재정비촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 용도의 용적률에서 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말한다)의 50% 이상 75% 이하의 범위 안에서 시도 또는 대도시 조례로 정하는 비율
나. 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 외의 용도의 증가된 용적률(재정비촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성 비율에 따라 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분·산정한 뒤, 재정비촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률에서 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말한다)의 75% 범위 안에서 시도 또는 대도시 조례로 정하는 비율. 이 경우 기반시설(법 제11조제3항에 따라 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설을 제외한다)의 설치를 위한 비용분담을 고려하여야 한다.
3. 「도시정비법」에 따른 재건축사업의 경우: 해당 사업으로 증가되는 용적률의 10%이상 30%이하의 범위에서 시도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율. 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 30% 이하의 범위에서 시도 또는 대도시 조례로 정하는 비율을 말한다.
4. 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제6조에 따라 공공주택지구가 지정되는 시·군·구에서의 「도시정비법」에 따른 재개발사업의 경우: 제1호에 따른 비율의 2분의 1의 범위에서 공공주택지구에 건설되는 임대주택 세대수를 고려하여 시도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율
② 법 제31조제2항에 따른 건설되는 임대주택 중 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택의 비율은 40% 이하의 범위 안에서 시도 또는 대도시 조례로 정하는 비율을 말한다.
서울시고시 제2022-493호
재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율
「도시정비법」 제10조 및 국토부장관이 고시한 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」제4조제6항 및 제7항에 따라 재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 기준을 다음과 같이 고시합니다.
2022년 12월 12일
서 울 특 별 시 장
1. 도시정비법 제10조 및 국토부고시(제2022-720호) 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4조제6항에 따른 재개발사업의 임대주택 건설비율은 세대수의 15% 또는 연면적의 10%로 하며, 국토계획법 시행령 제30조제1항제2호에 따른 상업지역에서는 세대수의 5% 또는 연면적의 5%로 한다.
2. 자치구청장이 정비계획을 수립할 때 관할구역에서 시행된 재개발사업에서 건설하는 주택 전체 세대수에서 「도시정비법 시행령」 별표3 제2호 가목(1)에 해당하는 세입자가
입주하는 임대주택 세대수가 차지하는 비율이 15%보다 높은 경우 또는 관할 구역의 특성상 주택수급 안정이 필요한 경우에는 10% 이하의 범위에서 임대주택 비율을 상향한다.
3. 전체 임대주택 세대수(법 제54조제4항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 주거전용면적 40㎡ 이하 규모의 임대주택(법 제54조제4항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)으로 건설하여야 한다.
부 칙
1. (시행일) 이 기준은 고시일로부터 시행한다.
2. (재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율에 관한 경과조치) 이 고시 시행 전에 법 제50조제1항 본문에 따라 사업시행계획인가를 받았거나 신청한 재개발사업의 경우에는 종전의 「주택재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(서울시고시 제2020-401호) 규정을 따를 수 있다
<2022.12.13. 서울경제>
서울시, 재개발 임대주택 건설 비율 산정 시 '연면적' 도입…"중형 임대세대 공급"
기존 '세대수 30% 이하'일 때는 소형 평수 임대세대가 공급됐으나 연면적 적용 시 중형임대세대 공급 중형 분양세대와 혼합배치 가능해져
앞으로 서울 시내에서 추진되는 재개발사업에서 '임대주택 의무 건립 비율'을 산정할 때 기존의 전체 세대수뿐만 아니라 '전체 연면적'을 기준으로도 산정할 수 있게 된다. 이를 통해 중형 임대세대 공급이 확대될 전망이다.
도시정비법에서는 임대주택 의무 건설비율을 정할 때 세대수나 연면적의 30% 이하에서 시행령으로 정할 수 있게 되어 있지만 실제 시행령에서는 '세대수'로만 정하도록 규정돼 있다. 임대주택 의무 공급비율이 '세대수'로만 규정되어 있다 보니 사업시행자는 주로 소형 평형 위주로 임대주택을 공급해 왔지만 앞으로는 연면적을 기준으로도 산정할 수 있게 되면서 다양한 평형의 임대주택 공급이 가능해지게 될 전망이다.
특히 재개발 시 확보되는 임대주택 대부분이 소형 평형 위주인 반면 분양세대는 중형 이상으로 구성되어 있어 임대·분양세대를 한 동에 혼합하는데 제약이 있었으나 이제 중형 규모 임대주택도 확보할 수 있게 되면서 완전한 소셜믹스 및 품질 혁신이 가능해질 것으로 기대된다.
서울시는 원활한 재개발 사업과 효율적인 소셜믹스를 유도하는 범위 내에서 연면적을 적용하여 임대주택을 확보할 적정 비율을 검토, 국토부가 정한 비율(주거지역 등 10~20%, 상업지역 5~20%) 중에서 최저 기준인 '주거지역 등 10%, 상업지역 5%'로 정했다.
시는 이미 사업시행계획인가를 받은 구역이라도 임대주택 건설비율을 세대수 기준에서 연면적 기준으로 변경하여 추진할 수 있도록 할 계획이다.
- 다음 편에는 "법제11조(기본계획 및 정비계획 수립 시 용적률 완화)"부터 진행됩니다.
