‘재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정
-'구조안정성 비중' 기존 50%→30%로 하향
-‘재건축 판정 기준’ 30점 이하→45점 이하로 완화
-공공기관 적정성 검토, “지자체장 요청 시 시행”
‘도시·주거환경 정비계획 수립 지침’ 개정
-조건부 재건축 판정 시 정비구역 지정 시기 조정
재건축사업의 최대 걸림돌로 작용돼 왔던 ‘안전진단 규제’ 완화 방안이 이달 5일부터 시행된다. 안전진단 통과의 높은 장벽이었던 구조안전성 비중이 축소되고, 조건부 재건축 범위를 완화하는 동시에 의무 적용됐던 공공기관 적정성 검토 절차 또한 예외적으로 시행토록 했다.
4일 국토부는, 지난달 8일 마련한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’의 후속조치로 관련항목을 개정한 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’과 ‘도시·주거환경 정비계획 수립 지침’을 1월 5일부터 개정‧시행한다고 밝혔다.
안전진단은 재건축사업을 위한 첫 관문으로 노후한 건축물을 대상으로 건물 상태를 조사해 재건축 여부를 판단하는 잣대다. ‘기존 안전진단 절차’는 현지조사(예비안전진단)→1차 안전진단(정밀안전진단)→2차 정밀안전진단(적정성 검토) 순으로 진행된다. 정밀안전진단은 구조안정성 50%, 주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10% 등 항목별로 나뉘어 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분화된다. 1차 안전진단에서 E등급(30점 미만)을 받아야만 즉각 재건축이 확정되며, D등급(30~55점)은 조건부 재건축으로 공공기관의 2차 정밀안전진단인 적정성 검토를 거쳐 최종 판단한다.
◆구조안정성 비중 기존 50%→30%로 하향
개정안에 따르면 먼저 구조안전성 점수 비중을 기존 50%에서 30%로 다시 낮추고, 각각 15%, 25%였던 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 모두 30%로 높였다. 주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을 평가하고, 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비·전기소방설비 등을 평가하고 있는 만큼 앞으로 주거수준 향상, 주민불편 해소 관련 요구를 평가에 크게 반영할 방침이다. 이에 따라 주차장이 부족하거나 층간소음이 심해 주민 갈등이 심한 곳 등도 재건축사업을 추진할 수 있게 됐다.
◆조건부재건축 등급 45~55점으로 조정
조건부재건축 범위도 완화됐다. 지금까지는 합산 점수 30~55점에게 내려지는 D(조건부재건축) 등급 판정의 점수 범위를 45~55점으로 조정해, 45점 이하는 E(재건축) 등급을 받고 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 완화했다.
◆2차 안전진단(적정성 검토), 지자체 요청 시
1차 정밀안전진단에서 D등급을 받을 경우 공공기관의 의무적으로 받아야 했던 적정성 검사도 축소된다. 조건부재건축이라도 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 지자체 요청 시에만 예외적으로 시행되도록 개정됐다.
즉, 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항만 검토하고, 그 과정에서 명확한 오류 확인, 미흡 근거자료 보완 지연 및 소명 부족으로 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에만 적정성 검토를 요청할 수 있도록 했다. 요청이 들어오더라도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항만 한정해 적정성 검토를 하도록 개선했다.
◆조건부 재건축 판정…정비구역 지정 시기 조정
안전진단 결과 조건부재건축 판정받은 곳을 대상으로 정비사업 시기를 조정할 수 있도록 ‘도시·주거환경 정비계획 수립 지침’도 개정됐다. 정비사업 시행으로 주변지역의 전·월세난 등이 우려되는 경우 시·군·구청장이 지역 내 주택 수급 상황을 종합적으로 검토해 조건부 재건축 판정(D등급) 단지의 '정비계획 수립시기'나 '정비사업 시행 예정시기'를 1년 단위로 조정할 수 있도록 했다.
국토부 시뮬레이션 결과, 2018년 3월 이후 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 ‘유지보수’ 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)만 ‘조건부 재건축’ 판정을 받았지만, 이번 개정안을 적용하면 ‘유지보수’ 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)는 ‘재건축’ 판정을, 50%(23개)는 ‘조건부 재건축’ 판정을 받을 수 있게 된다. 국토부는 평가항목 배점 비중, 조건부 재건축 범위, 적정성 검토 등의 이번 개정규정을 현재 안전진단을 수행 중인 모든 단지에도 적용할 방침이다.
국토부 관계자는 “안전진단 제도 개선으로 재건축 사업의 첫 관문을 가로막았던 과도한 규제가 합리화될 수 있을 것”이라며 “재건축 부담금 합리화 등 재건축 시장 정상화를 위해 이미 발의된 법률 개정안도 조속하게 처리될 수 있도록 국회와 적극적으로 협의할 예정”이라고 말했다.
따라서 그동안 높았던 재건축 진입 장벽인 안전진단에 막혀 주춤했던 목동 신시가지아파트, 노원구 상계주공아파트 등 노후아파트 단지들이 다시 재건축사업에 시동을 걸 것으로 예상돼 전체 재건축시장의 활성화로 이어질 전망이다.
-편집부-
