▪착공 이후 물가변동의 예외적 허용(특정 자재)을 표준계약서에 명확화 사업 특례
‘착공 이후 물가변동의 예외적 허용(특정 자재) 표준계약서 명확화’ 조치는 공사비 폭등으로 인한 조합과 시공사 간의 갈등을 방지하고, 멈춰 선 정비사업장의 착공을 정상화하기 위해 마련된 핵심 대책입니다.
1) 사업 특례 및 주요 내용
전통적으로 민간 정비사업 계약에서는 '착공 이후에는 물가 변동(에스컬레이션)으로 인한 공사비 증액을 불허한다'는 무조건 배제 특약이 관행이었음
하지만 러-우, 이란 등 전쟁 등으로 시멘트, 철근 등 핵심 원자재 가격이 통제 불가능할 정도로 급등하면서 시공사가 착공을 거부하거나 공사를 중단하는 사태가 속출했음.
이에 정부는 8.13 대책을 통해 다음과 같은 특례 기준을 표준계약서에 도입하겠다는 것임.
(1) 특정 자재 가격 급등 시 예외 허용: 착공 이후라도 총공사비에서 차지하는 비중이 큰 특정 핵심 자재(철근, 레미콘 등)의 가격이 양 당사자가 합의한 일정 비율 이상 폭등할 경우, 예외적으로 공사비를 조정할 수 있도록 명시함.
(2) 리스크 분담의 명확화: 무조건적 공사비 동결 대신, 예측 불가능한 원자재 쇼크에 대해서는 조합과 시공사가 비용을 분담하도록 기준을 세움
2) 근거 규정
민간정비사업 물가변동 및 계약 기준을 규율하는 법령과 고시는 다음과 같음.
● 도시정비법 제29조제4항: 국토부장관은 조합이 시공자와 계약을 체결할 때 참고할 수 있도록 정비사업 표준공사계약서를 작성하여 보급할 수 있도록 규정함.
● 건설산업기본법 제22조제5항: 계약 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우(예: 계약 체결 후 경제사정의 변동으로 인한 계약금액 조정을 인정하지 않는 경우) 그 부분에 한정하여 무효로 삼을 수 있는 선언적 규정을 두고 있음.
● 민간건설공사 표준도급계약서(국토부고시 제2026-34호, 2026.1.26) 제22조: 물가변동으로 인한 계약금액 조정의 절차를 규정하고 있으나, 정비사업 현장에서는 강제성이 없어 실효성이 떨어졌던 것을 이번 8.13 대책을 통해 정비사업 맞춤형 표준공사계약서로 구체화할 예정임.
건설산업기본법[시행 2025. 11. 27.] [법률 제21034호, 2025. 8. 26., 일부개정]
제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙) ⑤ 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불
공정한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다. <신설
2013. 8. 6., 2020. 6. 9.>
1. 계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우
2. 계약체결 이후 공사내용의 변경에 따른 계약기간의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우
3. 도급계약의 형태, 건설공사의 내용 등 관련된 모든 사정에 비추어 계약체결 당시 예상하기 어려운 내용에 대하여 상대방에게 책임을 떠넘기는 경우
4. 계약내용에 대하여 구체적인 정함이 없거나 당사자 간 이견이 있을 경우 계약내용을 일방의 의사에 따라 정함으로써 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우
5. 계약불이행에 따른 당사자의 손해배상책임을 과도하게 경감하거나 가중하여 정함으로써 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우
6. 「민법」 등 관계 법령에서 인정하고 있는 상대방의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 경우
3) 예상 개정 조문(정비사업 표준공사계약서)
국토부가 개정·배포할 「정비사업 표준공사계약서」의 물가변동 조정 조항(예: 제20조 또는 제21조)은 다음과 같은 방식으로 구체적인 예외 요건이 신설될 것으로 보임.
제XX조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정 등) ① 실 착공 이후에는 물가변동으로 인한 계약금액을 조정할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.
1. (현행 일반 요건) 천재지변 또는 이에 준하는 불가항력적인 사유로 공사비 변경이 불가피한 경우
2. (8.13 대책 신설 특례) 본 계약 체결 또는 실착공 이후 특정 자재(철근, 레미콘, 시멘트 등 본 계약 서류에서 정한 자재)의 가격이 국토부장관이 고시하거나 당사자가 합의한 비율(예: 15% 이상)을 초과하여 변동(상승 또는 하락)한 경우
② 제1항제2호에 따라 계약금액을 조정하는 경우, 전체 공사비가 아닌 해당 특정 자재의 직접공사비 소요 분에 한하여 증감액을 반영하되, 투입 물량 및 단가 변동에 대한 세부 내역서를 감리인의 검증을 거쳐 조합에 제출하여야 한다.
4) 관련 주요 판례
착공 후 물가변동 배제 특약의 효력에 대해서는 법원의 엄격한 기준이 존재해 왔으며, 이번 대책은 이러한 판례의 한계를 보완하기 위한 행정적 조치임.
● 대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다106644 판결(물가변동 배제 특약의 효력)
판시 사항: 민간 건설계약에서 "착공 이후 물가 상승으로 인한 공사비 증액 청구를 할 수 없다"고 정한 특약은 사적 자치의 원칙상 원칙적으로 유효하다고 보았음. 대법원은 계약 당시 변동 가능성을 어느 정도 예측하고 위험을 인수한 것으로 해석하여, 웬만한 자재비 상승으로는 계약을 깨거나 강제로 증액하기 어렵다고 판결했음.
● 서울고등법원 2023.5.12선고 2023나2003399판결 등 최근 하급심 경향(건산법 제22조제5항 적용 여부)
최근 자재비가 지나치게 폭등한 현장들에서 시공사들이 '물가변동 배제 특약은 건설산업기본법상 현저히 불공정한 계약이므로 무효'라고 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 자재비 상승폭이 크다는 이유만으로 특약 전체를 무효로 보기는 어렵다며 보수적으로 접근해 왔음.
즉, 법원은 기존 판례를 통해 "계약서에 '착공 후 증액 불가'라고 적혀있으면 자재비가 올라도 조합이 안 올려줘도 된다"는 입장을 유지해 왔음.
이로 인해 소송으로도 해결이 안 되어 현장이 마비되자, 정부가 표준계약서 자체를 개정하여 '특정 자재 폭등 시 착공 후라도 예외적 증액이 가능하다'는 탈출구 조항을 명시함으로써 분쟁을 원천 차단하겠다는 의도로 판단딤.
- 다음 편에는 "7. 신탁 방식 관련 ▪ 정비사업보증 시 신탁사 책임범위를 신탁재산으로 한정(고유재산 x)하는 특약 적용 대상을 시공사 現20위→改30위로 확대"부터 진행됩니다.
