공공 직접시행 재개발, 재건축사업의 이익은 누가 가져가나  

신탁회사가 정비사업에 뛰어 들었을 때다.

정부는 2017.8.9 도시정비법을 개정하여 신탁회사의 진입하도록 하되, 신탁회사만 시행자 지정일을 조합설립인가일로 간주하였다.

이에 따라 투기과열지구라도 LH가 시행자이면 자유롭게 매매가 가능하지만, 신탁회사는 시행자 지정되면 매매 자체가 불가능하였다.

재건축초과이익 환수금(이하 “재건축부담금”이라 함)도 LH는 예외로 하고, 신탁회사만 부담하도록 하여 정비사업 진입을 결과적으로 막았다.

이때도 재개발, 재건축사업에서 사업시행자인 LH의 경우 분양신청을 받고, 이에 응하지 않는 경우에만 수용재결, 매도청구소송을 통한 소유권 취득방식이었다. 이를 도시정비법상 ‘관리처분방식’이라 칭한다.

주거환경개선사업에서만 일정한 요건에 해당되는 경우 수용재결방식이 있을 뿐이다.   

작년 9월과 10월 천준호의원이 발의한 도시정비법 개정안이 2021년 4월 2일 정부로 이송되었다.

이 안은 공공 직접시행을 위한 도시정비법 개정안보다 그 이전에 발의된 것을 말한다.

이는 공공기관인 LH, SH를 사업시행자(또는 공동시행자)로 지정하는 경우에도 수용방식이 아닌 관리처분계획 방식을 말하고 있다.  

그럼 공공 직접시행 재개발, 재건축사업이란 위와 어떻게 다른가?

이는 처음부터 LH, SH가 소유자로부터 소유권을 넘겨받아 자신들이 조합의 역할을 하고, 소유자들은 의견만 개진할 수 있는 수용방식이다.

앞서 설명한 바와 같이 궁극적으로 수용재결을 거치게 되지만, 분양신청 등의 의사와 관계없이 처음부터 소유권을 박탈하는 것이다. 소유자들이 시공자를 선정할 수 있도록 하겠다고 하지만 이것도 소유자의 추천을 받아들이지 않으면 그만이다.   

옛날 수용방식의 유령이 나타났다고나 할까.

전두환정권까지는 환지방식의 토지구획정리사업에 의한 도시개발방식이었다면, 1980년대 노태우정권은 협의에 많은 시간이 소요된다고 하여 환지방식을 없애고 수용방식이 택지개발촉진법을 만들어 시행한 적이 있다.

이 경우는 신도시개발을 위한 사업이 주였다.   

이미 도시로 형성돼 여러 사람들의 이해관계가 얽혀 있는 현장에 택지개발촉진법을 끌어다 쓰는 것이나 다름없다.

이럴 경우 사업의 포함여부나 가능여부의 열쇠를 가지고 자는 당연히 사업시행자인 LH, SH이며, 정보의 독점화가 형성될 수밖에 없다. 그래서 공공재개발사업의 선정방식에 대한 의구심도 드는 것은 어쩔 수 없다.

혹자가 이런 말을 하는 것을 들었다.

신탁회사가 2~4% 컨설팅비용을 받는데, 공공시행자가 그 이상을 가져가면 이 근거를 따지겠다고 한다.

필자는 말했다.

공공 직접시행의 경우 컨설팅비용을 따질 실익이 없다. 자신들의 계산에 따라 소유자들에게 건네 준 것 외에는 모두 그들의 것이라고,

                                                                          도시개발신문 대표 전 연 규